Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego zazwyczaj podpisujesz tzw. umowę deweloperską, która uregulowana została w przepisach Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. „Ustawa deweloperska”). Warto dokładnie zapoznać się z jej treścią przed ostatecznym podpisaniem, ponieważ stanowi podstawowy dokument regulujący (oraz zabezpieczający) wzajemne prawa i obowiązki nabywcy mieszkania oraz dewelopera. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, jakie są koszty umowy deweloperskiej i która ze stron je ponosi. Odpowiadamy też na inne istotne pytania.
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to dokument podpisywany zawsze w formie aktu notarialnego przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego od dewelopera realizującego daną inwestycję mieszkaniową. Umowę deweloperską zawierają wyłącznie osoby fizyczne – także w sytuacji, gdy nabywają mieszkanie na cele lub w ramach prowadzonej osobiście działalności gospodarczej. Umowa ta ma na celu zabezpieczenie interesów każdej ze stron, czyli Twoich – jako nabywcy mieszkania oraz dewelopera – jako realizującego inwestycję mieszkaniową i zobowiązanego do sprzedania Tobie wybranego mieszkania. W umowie deweloperskiej bezwzględnie muszą się znaleźć określone zapisy, których treść i zakres reguluje ww. ustawa deweloperska. Ich brak oznacza nieważność umowy. Oprócz nich obie ze stron (nabywca i deweloper) mogą umieścić w umowie dodatkowe ustalenia – odpowiadające konkretnej sytuacji lub potrzebom stron umowy.
W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania oraz ustanowienia odrębnej własności danego mieszkania i przeniesienia jego własności na Twoją rzecz (wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z mieszkania), w zamian za określoną w umowie kwotę. Umowa ta nie czyni Cię jeszcze właścicielem nieruchomości (mieszkania oraz praw niezbędnych do korzystania z mieszkania, w tym udziału w nieruchomości i wspólnej), lecz gwarantuje przeniesienie prawa własności mieszkania po jego wybudowaniu przez dewelopera i po uiszczeniu przez Ciebie całości ceny. Przeniesienie własności mieszkania następuje w drodze podpisania przez Ciebie i dewelopera umowy ostatecznej, zawsze w formie aktu notarialnego.
Co gwarantuje umowa deweloperska?
Podpisanie umowy deweloperskiej jest dla Ciebie korzystne. Gwarantuje, że wybrane przez Ciebie mieszkanie nie zostanie sprzedane innej osobie. Jest też gwarancją stałości jego ceny oraz zabezpieczeniem dokonywanych przez Ciebie płatności na poczet ceny mieszkania. W umowie deweloperskiej określone są bowiem obligatoryjne zabezpieczenia, jakie deweloper powinien zastosować w odniesieniu do wpłat nabywców mieszkań w danej inwestycji deweloperskiej. Są to na przykład otwarte lub zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze prowadzone przez banki, z których wypłaty na rzecz dewelopera dokonywane są albo po zakończeniu całej inwestycji, albo wraz z założonym postępem prac budowlanych. Co istotne – na podstawie umowy deweloperskiej sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu roszczenia nabywcy mieszkania do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest dane przedsięwzięcie deweloperskie. Gwarantuje to, że raz sprzedane mieszkanie nie będzie stanowić przedmiotu kolejnej sprzedaży innej osobie, albowiem roszczenie dotyczące danego mieszkania jest wpisane we właściwej księdze wieczystej, której treść jest jawna dla wszystkich.
Umowa deweloperska określa ponadto przypadki, w jakich będziesz uprawniony do odstąpienia od niej w sytuacji, gdy deweloper nie zrealizuje w określonym terminie swoich zobowiązań, jak również określa wynikające z tego dla dewelopera sankcje oraz warunki zwrotu wpłaconych przez Ciebie kwot na poczet ceny mieszkania.
Czym umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej?
Umowa deweloperska i umowa przedwstępna to dwa różne dokumenty. Umowa przedwstępna dotyczy nieruchomości już oddanej do użytkowania i/lub zawierana jest z „firmą”, a nie klientem indywidualnym. „Firmą” czyli tzw. osobą prawną (np. spółką prawa handlowego) lub jednostką organizacyjną bez osobowości prawnej. Podpisuje się ją przed zawarciem umowy ostatecznej, który stanowi właściwy dokument przeniesienia praw własności. Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie aktu notarialnego, jak i w zwykłej formie pisemnej. Nie zawiera zazwyczaj w swej treści obligatoryjnych dla umowy deweloperskiej postanowień, które – z uwagi na oddanie nieruchomości do użytkowania lub zawieranie umowy z osobą prawną – nie muszą być stosowane.
Umowa deweloperska podpisywana jest w sytuacji, gdy zakupiona przez osobę fizyczną (klienta indywidualnego) nieruchomość jest jeszcze w trakcie budowy. Obliguje ona dewelopera do wybudowania mieszkania, o którym w niej mowa oraz do przeniesienia na nabywcę jego własności wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z mieszkania. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Stanowi solidne i przewidziane przez przepisy prawa zabezpieczenie interesów nabywcy lokalu mieszkalnego (lub domu jednorodzinnego). Reasumując:
- Umowa przedwstępna (w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego) sprzedaży lokalu zobowiązuje sprzedającego i kupującego, że w nieodległej przyszłości (zazwyczaj jest to kilka miesięcy) zawrą umowę sprzedaży dotyczącą lokalu, który ma status fizyczny i prawny – jest wybudowany i nierzadko posiada już założoną księgę wieczystą. Nabywca najczęściej wpłaca zadatek – przed lub po zawarciu umowy przedwstępnej. Umowę przedwstępną zawierają także nabywcy nie będący osobami fizycznymi – także w sytuacji, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy;
- Umowa deweloperska zobowiązuje kupującego i sprzedającego dewelopera do zawarcia w przyszłości umowy, na podstawie której dojdzie w późniejszym czasie (nieraz nawet w terminie kilku lat od podpisania umowy) do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na kupującego (umowa ostateczna). Oprócz tego deweloper zobowiązuje się, że wybuduje budynek, w którym ten lokal ma się znajdować (nieruchomość nie istnieje jeszcze zazwyczaj ani w sensie fizycznym, ani prawnym). Nabywca bardzo często wpłaca zadatek – przed lub po zawarciu umowy deweloperskiej.
Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?
Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej zwróć uwagę na następujące kwestie:
- z kim podpisujesz umowę deweloperską
- jaka jest cena mieszkania i czy są dodatkowe płatności (garaż, komórka lokatorska, miejsce parkingowe naziemne)
- czy w umowie podane są informacje o nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie – w szczególności informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, o istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach
- czy i jaki jest harmonogram płatności
- czy podana jest dokładna lokalizacja mieszkania – w tym jego usytuowanie w budynku
- jak został określony sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego
- czy inwestycja posiada pozwolenie na budowę, jaki jest numer decyzji o pozwoleniu na budowę i czy pozwolenie to jest ostateczne i niezaskarżone
- jaki jest termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego
- jaki jest termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie
- jaki jest termin oraz jakie są warunki odbioru mieszkania
- czy podana jest data przeniesienia własności (podpisania umowy ostatecznej)
- jakie są konsekwencje wycofania się z umowy deweloperskiej
- czy w umowie określono kary umowne i w jakiej wysokości
- jaki jest sposób finansowania inwestycji przez dewelopera
- czy i jakie środki ochrony wpłat nabywców stosuje deweloper (np. zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa)
W sytuacji, gdy inwestycja jest w budowie, a termin jej oddania do użytkowania jest odległy, w umowie deweloperskiej powinien znaleźć się dokładny harmonogram kolejnych wpłat i informacja o wysokości rat. Ich wysokość uzależniona jest od wartości mieszkania i nie powinna ulegać zmianie niezależnie od wahań rynkowych cen mieszkań w danym okresie. Oznacza to, że nawet jeśli ceny mieszkań w danej okolicy wzrosną w czasie realizacji inwestycji, masz gwarancję zakupu mieszkania w cenie, jaka została ustalona w dniu podpisywania umowy deweloperskiej. W umowie deweloperskiej powinien też być podany metraż lokalu, liczba pomieszczeń, oraz standard wykończenia.
Czy mogę wcześniej zapoznać się z dokumentacją umowy deweloperskiej?
Masz nie tylko prawo, ale i obowiązek wcześniej zapoznać się z dokumentacją umowy deweloperskiej. Aby uniknąć niezrozumienia niejednoznacznych zapisów i niezauważenia nieścisłości, warto bardzo uważnie przeczytać dokumentację przed podpisaniem umowy i w razie potrzeby skonsultować się z prawnikiem.
Jakie są koszty notarialne i opłaty sądowe przy podpisaniu umowy deweloperskiej?
Koszty umowy deweloperskiej stanowią:
- opłata notarialna (ustalana indywidualnie przez biuro notarialne) obejmująca koszt sporządzenia aktu notarialnego oraz za złożenie przez notariusza wniosku wieczystoksięgowego
- koszt niezbędnej liczby wypisów aktu notarialnego – umowy deweloperskiej
- podatek VAT od powyższych opłat
- opłaty sądowe (koszt wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej – stała kwota w wysokości 150 złotych)
Kto ponosi koszty umowy deweloperskiej?
Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Wynagrodzenie notariusza jest zależne od wartości nabywanego mieszkania, a jego wysokość ustalana jest procentowo, co dokładnie reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.
Co to jest zadatek? Jaka jest jego wartość?
Zadatek to kwota ustalona w umowie deweloperskiej, stanowiąca część wartości nieruchomości, którą wpłacasz przed lub przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. Zadatek uregulowany jest w art. 394 Kodeksu cywilnego.
Jego wpłacenie oznacza, że w razie niewykonania umowy deweloperskiej przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy deweloperskiej zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny. W razie rozwiązania umowy deweloperskiej przez strony zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty dwukrotności wpłaconej tytułem zadatku sumy odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Czy mogę rozwiązać umowę deweloperską – jakie konsekwencje?
W umowie deweloperskiej powinny zostać określone przypadki, w jakich Ty, jako nabywca mieszkania, możesz od tej umowy odstąpić. Mogą to być przypadki wynikające wprost z przepisów ustawy deweloperskiej – w razie ich wystąpienia i skorzystania z prawa odstąpienia na ich podstawie nie będziesz obciążony żadnymi konsekwencjami finansowymi, a wpłacone przez Ciebie kwoty pieniężne podlegać będą zwrotowi (wraz z ewentualnymi karami umownymi, zadatkiem w podwójnej wysokości – jeżeli był wpłacony i przewidziany umową).
Sama umowa może określać także inne okoliczności, w których nabywca lub deweloper uprawnieni będą do odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej – ewentualne sankcje z tego tytułu będą określone w treści umowy deweloperskiej (np. kary umowne, odstępne, zatrzymanie zadatku albo obowiązek jego zwrotu w podwójnej wysokości). Umowa deweloperska może określać także prawo nabywcy do odstąpienia od niej bez podawania przyczyny, w każdym czasie (np. gdy znajdziesz lepszą ofertę albo się rozmyślisz) – w takim wypadku jednak wpłacony przez Ciebie zadatek podlegał będzie zatrzymaniu przez dewelopera. Tego rodzaju okoliczność może także stanowić podstawę do naliczenia przez dewelopera kary umownej za odstąpienie od umowy, jeżeli kara była przewidziana w treści umowy deweloperskiej.
Ustawa deweloperska, a zerwanie umowy
Od kwietna 2012 roku obowiązuje przytoczona we wcześniejszych uwagach tzw. ustawa deweloperska, która chroni interesy nabywcy mieszkania.
Masz prawo zerwać umowę deweloperską bez ponoszenia kosztów, gdy:
- brak w umowie jednego lub więcej elementu, do których obliguje ustawa deweloperska
- występuje niezgodność informacji zawartych w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym bądź jego załącznikach
- nie doręczenie prospektu informacyjnego w terminie
- brak informacji w prospekcie informacyjnym określonych we wzorze załączonym do ustawy
- niezgadzanie się prospektu lub jego załączników ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.
W powyższych przypadkach, po zerwaniu umowy, deweloper zobowiązany jest do oddania zadatku – o ile był przewidziany umową i został wpłacony – w podwójnej wysokości. Co istotne – umowę deweloperską możesz też zerwać w przypadku, gdy deweloper nie przeniesie na Ciebie prawa własności mieszkania w terminie określonym w umowie deweloperskiej – jednak po wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego terminu na przeniesienie tego prawa.
Masz także prawo rozwiązać umowę z innych powodów. W takim przypadku musisz się jednak liczyć z poniesieniem dodatkowych kosztów, ustalonych w umowie. Rozwiązanie umowy deweloperskiej wymaga jednak zgody obydwu stron. O jej rozwiązanie wystąpić należy na piśmie skierowanym do dewelopera, jednak należy pamiętać, że podjęcie przez dewelopera decyzji w tym zakresie nie jest jego obowiązkiem.
Jeśli nie jesteś pewny/a swojego wyboru i bierzesz pod uwagę możliwość wycofania się z umowy, o wiele korzystniej będzie dokładnie przemyśleć decyzję jeszcze przed podpisaniem stosownych dokumentów w formie aktu notarialnego.