Rękojmia mieszkania i części wspólnych to instrument prawny, który ustanawia odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za wady przedmiotu umowy. Kiedy warto z niej skorzystać? Jak długo można dochodzić roszczeń z jej tytułu? Czego dotyczy rękojmia oraz kiedy nie ma zastosowania? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym poradniku.
Wraz z odbiorem mieszkania nie tracisz swoich praw
Wielu nabywców mieszkań niepokoi się, że nie zgłaszając wad, których nie zauważyli podczas odbioru mieszkania, tracą prawo do ich usunięcia na koszt dewelopera.
Rękojmia mieszkania i części wspólnych jest odpowiedzialnością, jaką ponosi sprzedający, za wady przedmiotu (tu: lokalu), który sprzedaje. Odpowiedzialność tą nakłada na dewelopera Kodeks Cywilny. Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady, które istniały w chwili wydania rzeczy sprzedanej kupującemu lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili, ale ujawniły się później.
Rękojmia stanowi dla Ciebie podstawę dochodzenia roszczeń z tytułu niezgodności przedmiotu umowy z tą umową. Z zastrzeżeniem sytuacji, w których kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Co zatem dzieje się w chwili, kiedy w Twoim mieszkaniu ujawnią się wady fizyczne, których wcześniej nie było? Wtedy możesz zgłosić te wady deweloperowi w ciągu ustawowych 5 lat od momentu przekazania Ci lokalu, po zawarciu umowy ostatecznej.
Wady prawne i fizyczne
Rękojmia obejmuje wady prawne i fizyczne rzeczy.
Odpowiedzialność sprzedawcy wobec konsumenta za wady prawne ma miejsce wówczas, kiedy:
- rzecz sprzedana jest własnością osoby trzeciej,
- rzecz sprzedana obciążona jest prawem osoby trzeciej, niewskazanym w umowie,
- ma miejsce ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą, wynikające z orzeczenia lub decyzji właściwego organu.
Wady fizyczne to m.in.:
- brak właściwości, które powinien mieć przedmiot umowy, ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności albo przeznaczenia,
- wydanie przedmiotu umowy kupującemu przez sprzedającego w stanie niezupełnym.
W praktyce oznacza to, że rękojmia może objąć mieszkanie, które zostało wykonane lub wykończone z materiałów gorszej jakości niż przewidziane w umowie, nie zawiera elementów stwierdzonych w umowie (takich jak balkon, komórka lokatorska, wyspa kuchenna), układ ścianek działowych, lokalizacja otworów drzwiowych czy okiennych odbiega od projektu.
Podobnie za wadę fizyczną rozumieć można zły montaż np. armatury łazienkowej, kanalizacji itp. Należy tu podkreślić, że sprzedawca obejmuje rękojmią cały sprzedawany towar (tu: mieszkanie)
Jeśli wykryjesz tego typu wadę, możesz:
- domagać się usunięcia wady na koszt dewelopera;
- domagać się obniżenia ceny lokalu – możliwe jest ono o kwotę różnicy między wartością mieszkania bez wady i z usterką;
- odstąpić od umowy – warunkiem w tym przypadku jest istotność wady.
Uprawnienia wskazane w pt 2) i 3), przysługują wyłącznie, gdy sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego nie wymieni rzeczy wadliwej na wolną od wad albo wady nie usunie. Kupujący jest zobowiązany udostępnić rzecz sprzedawcy w celu usunięcia wady.
Czego nie obejmuje rękojmia mieszkania i części wspólnych? Utrata prawa do rękojmi
Sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Ważne! Rękojmia nie obejmuje wad mechanicznych (np. uszkodzenie stolarki okiennej, zarysowanie parapetu czy balustrady), które powstały po wydaniu Ci lokalu przez dewelopera .
Podstawą do roszczenia z tytułu rękojmi nie będzie także, ani zużycie wynikające z upływu czasu, ani usterka związana z normalnym korzystaniem z lokalu, a tym bardziej będąca skutkiem użytkowania lokalu lub wyposażenia np. elektro-instalacyjnego, niezgodnie z ich przeznaczeniem.
Prawo do rękojmi możesz również utracić. Może się to stać w szczególności, gdy samowolnie ingerujesz w istotne elementy mieszkania. Chodzi tutaj m.in. o sytuacje takie jak: zmiana układu ścian działowych / wyburzanie ścian, przeniesienie grzejników, zmian w rozprowadzeniu instalacji wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, wentylacji, elektrycznej i teletechnicznej, montaż klimatyzacji i związaną z tym ingerencję w elewację itp.
Utrata rękojmi następuje jedynie w zakresie objętym zmianami i nie jest przeszkodą dla dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi dla niezmienionych części lokalu.
Rękojmia za wady części wspólnych budynku
Wady części wspólnej budynku czy terenu wokół niego (np.: klatka schodowa, korytarz, chodnik itp.) możesz zgłosić dopiero po umowie ostatecznej. W tym wypadku rękojmia podlega takim samym ograniczeniom jak rękojmia Twojego lokalu, które opisaliśmy powyżej.
